CASE
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都営地下鉄駅近のファミリーレストラン
ご相談内容
大家さん(貸主)より、現建物を建替えしたい、立退き料を払うので、出て行って欲しいと言われました。
30年来の顧客を失いたくないが、先代のオーナーにも世話になったし、どうしたらよいでしょう。
提示の立退き料は低すぎます。得意先喪失補償(顧客を失うこと対する補償)、営業補償等を考慮するとかなりの金額になると思われます。
立退き料の金額で気が変わる可能性があるので、鑑定評価してみましょう。立退き料を提示して、それでも立ち退いて欲しいというのなら仕方がないですが、それなりに補償額が出るので、双方納得できる話でもあります。
相手側提示の6.6倍で裁判を完全勝利(東京地裁)しました。先生のおかげです。ありがとうございました。
士業
ご相談内容
地下鉄駅近接の事務所ビルに入居している士業のものですが、築10年位のビルなのに、再開発で建替えしたい、立退き料を払うので、出て行って欲しいと言われました。
そもそも、建物が新しいのに正当事由が認められるのでしょうか。現事務所の立地はよいが、移転候補地はどれももうひとつなので、困っています。自分の顧客は企業が多いので、得意先を失う可能性は低いと思うが、それでも不安はあります。どうしたら良いでしょうか？
建物が新しいので、正当事由が認められない可能性はあります。
とは言え、ほとんどの事務所が移転しているので、裁判で勝っても虚しい感じはします。
このまま頑張るのもひとつの手ではありますが、立退き料の交渉をしても良いかもしれません。貸主側としての立退き料は、概ね妥当な水準かもしれませんが、当社(借家人側)の基準では倍になるので、これで、交渉してみましょう。その間は時間を稼げるので、良い移転先が見つけられるかもしれません。
満足できる立退き料を頂きました。守秘義務で金額は教えられないですが、お願いして良かったです。ありがとうございました。
再開発事業区域内の不動産オーナー
ご相談内容
当社は権利変換ではなく、金銭補償を望んでいるのだが、土地の評価額が低すぎると思っています。
実勢はもっと高いと思うのですが、どうしたら良いでしょうか？
土地の評価をしてみたところ、実勢価格というより、路線価を8割で割り戻した価格をベースに評価しているように思われます。都内23区内の土地価格としては安いので、評価書を作成し、弁護士に、当該評価書で交渉して貰いましょう。
おかげで、再評価してもらえました。ありがとうございます。
食品小売店
ご相談内容
所有者の娘です。親が所有する区分所有の店舗についてです。
一棟全体を建替えたいので店を売って欲しい、と言われています。建物は古いし、親も高齢なので、引退しても良いとは思っていますが、それなりの金額が欲しいのですが・・。
相手の提示金額は、物件単独では妥当な水準です。
ただし、店舗を閉める分の補償等を加算しましょう。多分、相手は払ってくれると思います。
おかげ様で、先生の提示額をそのまま払ってくれました。高く売れて満足です。
ありがとうございました。
居酒屋
ご相談内容
建替えをするので、立退き料を払うから、出て行って欲しいと言われました。
入居して４～５年で、建物は古いが売上は伸びています。
常連さんが主の店なので、得意先・顧客を失いたくないです。
ただ、移転候補地は、家賃が高いし、広すぎるか狭すぎなので、難しいです。他は遠くなるので、お得意さんを失う可能性が高いことから、得意先を喪失する補償等を十分欲しいのですが、どうしたら良いでしょう。
決算書を見ると、売上が伸びているのがはっきり分かりますね。しかも、立地と業種を考慮すると、近場のサラリーマンがお得意さんであるのは間違いないですね。
これなら得意先喪失による補償を多くとれるし、その他を考慮して、貸主側の提示額の倍近い評価額になりそうです。
すみません。資金繰りが厳しくなりました。店を閉めたのが失敗でした。もっと早く相談しておけば良かったです。でも、それなりの立退き料は頂いたので、よしとします。
ありがとうございました。
